Un Remate Hipotecario
Es un proceso en el cual una propiedad que ha sido hipotecada y cuyo propietario no puede cumplir con sus pagos, es vendida para satisfacer la deuda pendiente. Esto es llevado a cabo por un tercero, a menudo un banco o una institución financiera, que ha adquirido los derechos sobre la propiedad a través de la hipoteca. El propósito del remate es recuperar la inversión del prestamista y, en algunos casos, generar una ganancia adicional para ellos.
Las Subastas en Remates Judiciales ofrecen propiedades en todas las zonas, de todo tipo, tamaño y uso de suelo; algunas ubicadas en colonias donde hace mucho tiempo no hay terreno disponible, de poca oferta de venta y mayor valor de mercado.
Para que una propiedad salga a Remate Judicial mediante subasta, previamente se habrán cubierto los requisitos que exige la ley, lo que brinda importantes garantías:
- Estar debidamente acreditada la propiedad del deudor.
- Contar con Certificado de Libertad de Gravámenes.
- Tener un Avalúo Judicial (6 meses de vigencia) dictaminado por un Perito certificado ante el gobierno.
- Un inmueble sale a Remate ya que hay sentencia firme y el juicio se concluyó en todas sus instancias, incluido el juicio de amparo.
- Los pagos se realizan a través de Billetes de Depósito expedidos por BANSEFI y se consigan directamente al Juzgado.
- En la venta que el Juez realiza en el juzgado, toma como precio base el del Avalúo Judicial y no el valor comercial de la propiedad.
- Primera Almoneda: (Subasta) el precio base es de 2/3 partes del 100% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 66% de valor del Avalúo Judicial.
- Segunda Almoneda: (Subasta) el precio base es de 2/3 partes del 80% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 53% de valor del Avalúo Judicial.
- Tercera Almoneda: no hay precio base (postura legal); la oferta es abierta.
- De los Avalúos: El Comercial y Judicial, este último suele ser el más bajo.
- El Juez hace la devolución del Billete de Depósito al postor que no resulte adjudicado.
- La Subasta es pública y abierta.
En la compraventa de inmuebles mediante Remate Judicial, la propiedad queda liberada de los vicios ocultos previos al Remate:
- Duplicidad o falsedad de la personalidad del legítimo propietario del inmueble por parte del vendedor o de otras personas con derechos de propiedad anteriores.
- Falsificación de escrituras y otros documentos.
- Escrituras realizadas por personas sin capacidad legal.
- Documentos inválidos ejecutados bajo un poder vencido o inexistente.
- Escrituras otorgadas por personas supuestamente solteras que en realidad son casadas.
- Fraude como créditos laborales, embargos ficticios, liquidación de sociedad conyugal, etc.
- Servidumbres no registradas.
- Herederos encubiertos.
- Cesión de Derechos Litigiosos en los que se adquieren los derechos del juicio más no del inmueble, en ocasiones el juicio está perdido, hay defectos en el emplazamiento, el adeudo está prescrito y por tanto no se cuenta con garantía alguna.
REMATES BANCARIOS.
Las inversiones ofrecidas, se clasifican en distintos rubros como Derecho de crédito, Derecho Litigioso, Derecho Adjudicatario, que de acuerdo a su naturaleza dependerá el valor del inmueble.
Los Derechos de Crédito, consisten en la existencia de un adeudo por parte del acreditado a favor de la Institución de Crédito y que no ha sido pagado, y consecuentemente sigue generando intereses, el beneficio de adquirir un asunto en esta etapa, es que se puede adquirir el inmueble hasta un 65% por debajo de su valor comercial, lo que implica que dicha Institución, otorga al inversionista todos los documentos y elementos para que éste, a su vez inicie ante la instancia judicial el procedimiento correspondiente.
Los derechos litigiosos, consisten cuando la institución de Crédito ha entablado demanda en contra del deudor, quien su vez deberá contestarla, para continuar con el trámite procesal de ofrecimiento y desahogo de pruebas, alegatos y dictado de sentencia definitiva en primera instancia, esta fase del procedimiento puede tener una duración de seis a ocho meses atendiendo a las circunstancias del caso.
